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Une clause du bail permettant d'augmenter le loyer en l'indexant sur l'indice du coût de la construction est illégale si le mécanisme empêche une éventuelle baisse du loyer.
Un commerçant ne peut pas se voir imposer dans son bail une clause d'indexation du loyer qui ne fonctionnerait qu'à la hausse. Une méthode où le propriétaire gagne à tous les coups. «Le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse» , écrit la Cour de cassation dans un arrêt récent (Cass. Civ 3, 30.6.2021, J 19-23.038). Elle écarte donc l'application d'une clause qui exclurait cette réciprocité et fausserait le jeu normal de l'indexation.
L'affaire avait été soumise à la Cour par un propriétaire qui, selon ces principes, avait été condamné à restituer un important montant de loyers et dont les arguments ont finalement été rejetés.
Il était indiqué dans le bail signé avec un commerçant que l'indexation du loyer en fonction de l'indice du coût de la construction, publié périodiquement par l'Insee, ne serait applicable qu'en cas de hausse. Une telle clause, interdisant la baisse de loyer, doit être «réputée non écrite» , explique la Cour, et le commerçant peut se prévaloir de cet argument sans aucun délai de prescription puisqu'une clause qui n'a jamais existé ne peut pas avoir fait courir un délai.
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